1008｜普通人如何实现阶层跃迁 2（安民付费文章）

普通人如何实现阶层跃迁 (2) 已付费

原创 anmin0001 安民 Anmin0001 深度分析 2026 年10 月7 日 07:00 湖北

不少人人生的第一个财务规划就是错的，掉进人生的大陷阱里去了，其中的多数，很难爬出那个大坑，从而实现阶层跃迁。这一点能够避开的话，你的人生才有可能变得精彩。所以，避开人生的第一个坑，是很多人需要补上的第一课。我通过一些读者交流，知道有些读者甚至过了五十岁都还没有弄明白。

这是本文要讲的第一层意思。第二层意思，是10 月份的股市走势。总体上，从小周期来看，10 月份既要珍惜短线反弹，也要谨慎为好。

一、企业和家庭资产负债表

我们从万科 A2026 年中报说起吧。明白了万科的问题，就明白了很多家庭为啥被债务问题拖垮。

因为求是都承认了家族资产负债表修复问题，且国家出台了新的房地产政策，所以就把这个问题讲明白。公司的报表其实和家庭类似，只是更复杂一些，项目更多更细一些。家庭资产负债表相对简单。我们这里以万科 A 为例，讲一讲资产负债表、利润表和现金流量表。

2026 年中报，万科 A 归母净利润从 2025Q2 的 -119.47 亿扩大到 -149.51 亿，亏损扩大25.15%。扣非以后，从 -115.91 亿扩大到 -138.40 亿，扩大19.41%。这是公司连续第三年净亏损。2024 年归母净利润亏损494.78 亿，2025 年扩大为亏损885.56 亿。今年上半年亏损再度扩大。这就让人觉得，深铁集团这是怎么了，数百亿的资金扶持，都扶持不起万科来。那万科 A 到底是怎么了？

1.万科A的债务问题

为了回答这个问题，我们可以看看万科的资产负债情况 (单位，亿元):

	2023年	2024年	2025年	2026Q2
资产	15048.5	12862.6	10206.23	9597.61
负债	11019.17	9474.05	7847.63	7439.55
负债率%	73.22	73.66	76.89	77.51
归母股东权益	2507.85	2026.66	1169.05	1021.81
占比%	22.76	21.39	14.90	13.73

从负债率来看，万科 A 这几年的整体处理，还有经营并不成功。公司资产规模从15048.5 亿降到了9597.61 亿，下降了5450.89 亿，降幅36.22%；负债从11019.17 亿降低到7439.55 亿，下降了3579.62 亿，降幅32.49%，连资产的降幅都跟不上。公司处理了几年，资产和负债规模都有超过30%的下降，可负债率反倒是从73.22%，逐年攀升到77.51%。净负债率更是高达135.4%。负债率太高，就是债务处理几年，即使有深铁集团的助力，也都不成功。而全球所有的危机，往往都是债务危机。万科 A 也不例外。结果处理了几年，负债率还在往上升，这是很明显地白干了几年。

也就是万科这些年的压力，一直是三个问题：债务问题，资产问题，还有就是业务问题。它们导致公司归母股东权益从2507.85 亿元降到1021.81 亿元，降幅59.26%，近 6 成。也就是公司净资产越来越少了。这跟近些年好多家庭房产大幅缩水，然后家庭净资产大幅下降一个道理。

2. 业务问题

要彻底解决债务问题，不外乎还清对外的欠债，特别是有息负债，或者通过其他途径化债。从上面的表内数据来看，万科 A 还欠着外面 7400 多亿的负债，2026 年半年报有息负债3512.6 亿，短期还清没有可能性。那么，公司的自我造血功能如何呢？这就是看业务，相当于看家庭男女主人的挣钱能力。它是利润表的内容。

下表是万科 A 这几年的收入、成本和毛利，毛利率，还有费用率（单位，亿元）。

	2023年	2024年	2025年	2026Q2
收入	4657.39	3431.76	2334.33	701.69
成本	3947.84	3082.65	2113.47	646
毛利	709.55	349.11	220.86	55.69
毛利率%	15.23	10.17	9.46	7.94
费用	408.74	415.85	310.74	103.59
费用率%	8.78	12.12	13.31	14.76

这是总体情况，所有业务的情况。从中可以看出，2023 年毛利率为15.23%，2024 年为10.17%，2025 年为9.46%，今年上半年为7.94%。考虑到地产土地储备周期两年，因此今年上半年销售的房子，基本上是2023 年下半年到2024 年上半年买的地，价格应该不高。因此，今年秋冬的房地产，价格并不高，对刚需求讲，是个不错的介入时机。因为毛利率只有不到8%。看半年报分行业数据，房地产开发及相关资产经营业务收入486.97 亿，成本457.46 亿，毛利率只有6.06%。

全部业务的毛利率，这几年从15.23%，降到今年上半年的7.94%，但费用率并不低，从8.78%，涨到2024 年的12.12%，2025 年的13.31%，2026 年上半年的14.76%。把毛利率和费用率放到一起考虑，卖一套亏一套。就是它的主营业务目前总体上没有造血功能，还等着输血呢。

我们继续追踪一下公司的销售费用、管理费用和财务费用。从费用的角度，看仔细一点。

看看结果如何 (单位，亿元):

	2023年	2024年	2025年	2026Q2
销售费用	122.72	103.84	74.08	17.42
销售费用率%	2.63	3.03	3.17	2.48
管理费用	57.67	63.94	62.65	25.00
管理费用率%	1.24	1.86	2.68	3.56
研发费用	5.36	5.08	4.44	2.13
财务费用	37.15	59.39	75.80	40.62
财务费用率%	0.80	1.73	3.25	5.79

从表中数据看，公司2023 年后的管理，可以说是极不到位。2021 年全国房地产见顶，2023 年相比于2022 年，公司管理费用从95.84 亿降到了57.67 亿，但2024 年为63.94 亿，2025 年为62.65 亿，今年上半年才从28.71 亿降到25.00 亿元。2024 年到2025 年，公司销售下滑，但管理费用膨胀，不像是过苦日子的样子。管理费用率从1.24%增长到了3.56%。同样的道理，销售费用率下降不明显，但销售费用数据下降明显，从122.72 亿降到了2025 年的74.08 亿。绝对金额降了，只是因为销售规模下降。而销售费用率下降并不明显，2024 年和2025 年是上升的。

而更难看的是财务费用率，从2023 年的0.80%，抬升到今年二季度的5.79%。也就是，公司今年上半年销售毛利率为7.94 个百分点，房地产毛利率才6.06 个百分点，其中5.79 个百分点将用来支付利息。也即公司的业务，主要是为债权人打工的。这还没有纯粹考虑公司对外支付的利息。

从纯粹支付利息来看，2023 年利息支付占公司收入比重为1.23%，2024 年为2.17%，2025 年为3.64%，全年支付利息85.02 亿。今年上半年为6.03%，为42.34 亿，这已经跟6.06%的毛利率非常接近了。6.03/6.06=99.5%，也即公司地产销售业务99.5%的毛利，都要用于支付利息。相当于你一个月收入1 万，但9950 元要付房贷。道理一样。个人如果这样，是房贷太多了，远远超过个人的承受能力。

3. 投资布局问题

再谈投资和资产布局，就是非主业投资。几年前，万科第一次亏损时，我们写过文章，讲万科的出路在于卖资产，把一些非主业的优质资产早一点挂牌卖掉，用于还钱。地产行业的有些持有物业中的优质资产也要尽快处理掉。但到现在为止，他们还在养猪。查公司对联营和合营企业的投资收益，这些年为：

2023 年，盈利0.58 亿；2024 年，亏损31.96 亿；2025 年，亏损60.31 亿；2026Q2，亏损31.66 亿。今年无疑将创新高。也即非主业也在失血。

所以万科的情况，靠主业和非主业，目前是没有办法完成造血机制的。如果考虑到现房销售新政出台，因此，两年内公司经营不会有多大的起色，重点还是处理债务问题。

( 声明: 本文有关个人和家庭财务规划心得，以及10 月份的行情整体判断。文章仅为开拓视野、引导思路，并非择时，亦非荐股，股市有风险，入市需谨慎。本文不构成任何投资建议或意见，不对投资者依据本文做出的任何投资或决策承担责任。请大家注意投资风险 )

4. 高价土地处理和应收账款计提

这里隐藏了太多的秘密。

资产问题的下一个，就是高价买地的处置，以及应收款、其他应收的处置。体现在资产减值损失和信用减值损失两方面。万科 A 有好些烂账，都隐藏在这两个数据中（单位，亿元）。

	2023年	2024年	2025年	2026Q2
信用减值损失	-3.78	-263.98	-341.75	-3.26
资产减值损失	-34.9	-71.68	-219.29	-39.37

看看信用减值，2024 年和2025 年合计605.73 亿亏损。资产减值的高峰是2025 年，高达219.29 亿，三年半合计365.24 亿。这两项，前三年半加在一起是978.01 亿，接近1000 亿。万科体系中，ZJS 他们前面通过种种手段搞鬼，前管理层估计有不少掏空公司的行为，而且好些都体现在这两块和利息支付中。

一是接手高价资产，特别是土地资产。那些相关资产是怎么进来的？相关人员有没有搞鬼？有没有腐败？毕竟亏损了365.24 亿，这不是个小数目。二是钱转出去了收不回。那些转出去的钱流向了哪里，转给了谁，谁受益？600 多亿为什么收不回？为什么要计提？如果追踪下去，恐怕有些人得踩缝纫机去。

如果不追踪下去，前面贪腐的人不被处理，后面这公司怎么可能变好呢？后面的人看到前面的巨贪不被处理，他就不会不打小算盘。

万科当初搞的有两个体外循环。一个是鹏金所。万科把项目销售回款、应交税款等一时半会儿用不到的资金，按年利率低于2%存入万科财务公司。财务公司把这些钱放给鹏金所，鹏金所以10%或高于10%的利率，放贷给员工做跟投，有的以18%到24%的利率，提供给供应商、施工单位。另一个是博商资管，主要是做表外融资的，融资额度超千亿，注册资本1 亿。

所以，至少得有三项专门的审计，审计每年贷款和利息支付；审计每年的应收账款和其他应收账款，以及它们的计提；审计每年的资产减值。要把里面的问题一个个搞清楚，该处理的一定要处理。我是做过审计的人，我知道很多事情，里面往往藏私。而且有些问题，系统内的工作人员，内行人看一眼就明白的。

曾经我找人审计过一个退休干部，他们单位几十上百人，三年中公款吃饭的钱才几千块钱。然后人有讲他们可能有问题，因为业绩不好。然后我从建行请了专业审计人员做审计。事前，单位有领导问我会如何，我说他们应该比较清白。因为那是2012 年前，三年公款吃饭才几千块钱，可见是清水衙门，没啥油水好捞的。最后，专家审计结果跟我的判断差不多。

讲了这些，主要讲的是什么？是一家公司的资产负债等等，它跟家庭资产管理一样的道理。

5.家庭资产管理

家庭资产管理，其实主要算清楚几个账就行了。

第一个账，家庭有多少资产，各种资产的比例是否合心意。

一是房产（含商铺、写字楼等办公地产），几套房，投入资金是多少，现在市值是多少？

二是汽车。几辆，买时花了多少钱，现在变现的话，值多少钱？

三是现金或借出去的钱。

四是金融资产。

五是其他资产。

目前中国家庭的资产，主要配置在房地产中。因此，很多家庭在2021 年到2026 年这5 年中，资产很受伤。家庭资产负债表不太好看，而且手头现金不多，现金流很紧张。现在求是都承认家庭资产负债表衰退了。所以这个账我们自己要实事求是。

第二个账，负债，就是欠外面多少钱，包括银行和中小金融机构，还有信用卡、消费贷、网贷，还有欠亲戚朋友同事多少钱。后面我们会讲一个博士生的欠债情况，到时就可以看得很清楚。

第三个账，家庭净资产。就是资产 - 负债 = 家庭净资产。

很多人经济紧张，主要是欠了两方面的钱。一是银行贷款，以房贷为主。二是消费贷款，有的甚至是小额贷款，包括用芝麻信用分进行贷款、信用卡贷款和网贷。我前些时文章里讲到，有人因为花呗降了自己的贷款额度，认为是侮辱人，呵呵。果然90 后00 后的观念是我们看不懂的。但是我可以肯定地说，他们的这种观念，会害了他们一辈子。

比如我个人，我没有一张信用卡，也从来不向花呗等存钱和贷款，我从来不想占他们的便宜，但他们也别想从我这里挣到一分钱。可能有的年轻人会说，那你也不能用他们免费的钱来解决自己的问题呀。的确，但我也没有还他们钱的任何压力。他们的陷阱隐藏得再好，我也不会掉落进去。我解决自己的问题，用自己的办法。我做好自己的财务规划，最终都能比较好地解决自己的问题，甚至包括买房这种大额支出，我都自己解决了。

花呗他们的利率是国家规定贷款利率的4 倍。这是什么概念呢？房贷现在的年利率是3.05%，我们以前为图方便，只按3%计算，实际上是3.05%。如果翻4 倍，是12.2%。假设某人向小贷个贷贷了10 万元，采用十个坛子八个盖的办法，从一家借，还给另一家。然后有某一天没有还上，那么从还不上的那天起，或者从该公司规定的某天起，就开始计息，每年12200 元，然后利滚利。第一年满，本息和是112200 元。

第二年满，本息和是125888.4 元。

第三年满，本息和就是141246.78 元。到时你每个月得还贷款利息 41246.78/12=3437.23 元（10 万本金还在那里，也得还）。但我们知道，中国普通百姓收入的中位数跟这个差不多。

只要你的还款能力跟不上，那么你就被套上了，不得不每年给他们还钱。那样的话，你打工就是有部分精力在为他们打工。很多人很难理解我们的观念，为什么我们要杜绝这种随便借款的习惯，是因为我们非常了解，这些东西都是从西方借鉴过来的。西方设计的东东，往往表面看是比较合算的买卖，实际上就是一个诱饵，最终是要为金融资本的利润服务的。他们的出发点是从不考虑客户的利益，从来只考虑自己的利益，但表面上要做点让步（比如 20 到 56 天免息）。所以西方才有那么多百姓最后落入斩杀线。其中金融贷款，是落入斩杀线的重要帮凶。

这种服务的设计，本身就有问题的。普通人只看到了免费使用借款多少天的好处，没有看到背后的陷阱。而且信用卡是按日计息，按月计算复利。这个比上面的按年算复利要厉害得多。

6. 房地产牛市里的陷阱

2026 年，中国有187 万套房子成为法拍房。前几年我根据法拍网上的数据，计算过全国平均有多大的损失。总体来说，损失惨重。

为什么2019 年以来，很多买房子的人最后亏到裤子都没得穿的？就是地产以前处于大牛市，房价一直向上，然后普通人受不了房价上涨的压力，以为会一直涨到天上去，晚买一天就亏了一天，然后一头栽进去了，交了首付，还了几年贷款，到去年和今年，发现房子对外出售的总价还不够还贷款，然后自己的首付白交了，几年的贷款利息白还了。

这是真的。因为房贷是向香港学来的，香港的房地产金融是为资本家服务的，他们很早把你普通人都算死了。

在房价向下的情况下，只要你还有工作，你的现金流稳定不出问题，那么你扛过去，最后房子还会是你的。还有，房价会是波动的，只要你的房子位置不差，极可能有一天，房价还有可能回到你的买价附近，甚至在极端的情况下，还有可能创新高。但此时一旦失去工作，很多人就只能被动停供，然后满18 个月后，房子被银行收走，进入法拍。结果拍出来的价格还不抵对银行的欠债。到时房主人失去了房子，还欠银行的债务。清白一点的是自己早一点挂出去，卖价要高一些，亏损少一些。

所以，现金流是看个人能否支撑房贷和生活，是最终决定房子还是否属于自己的关键。现金流稳定健康不出问题，进大于出，才是渡过这段艰难时光的关键支撑。

当然，到了这个时候，我们的观点是普通人要尽量保住房子，尤其是首套住房。保住了房子，就保住了家。这一点是跟别人不一样的。

7. 家庭现金流

第四个账，所谓现金流，就是看每个人或家庭的收入和支出。每个月，每年的收入和支出。收支相抵，有多少节余。这就是现金流。比如2026 年10 月份你收入8000 元，支出5000 元，节余3000 元，现金流为 +3000 元。没有节余，特别是入不敷出，那么个人或家庭就需要用存款来应对日常开支，这就叫做坐吃山空。或者是用消费贷，古人叫做寅吃卯粮。因为寅在前，卯在后，寅月比卯月早一个月，寅年比卯年早一年。

8. 普通人人生第一件大事就跳坑了，原因在于不懂

对父母来讲，孩子结婚是人生的一件大事。结婚必然涉及到婚房。而中国人在结婚时是很讲面子的，一切都为了好看，都往好了搞。这一点一移植到婚房上去，就比较容易出大问题。像武汉一套像样的婚房，边缘城区要五六十万六七十万，中心城区三五百万都很正常。

如果一定要好看，那就得打肿脸充胖子，地段尽量好，面积尽量大，还要有学区配套、商业配套呀啥的，那么房价一下子就蹿上去了。我们知道，普通人即使掏空六个钱包，往往也只能凑个首付，然后大量的贷款就得压到年轻人头上，一压30 年，现在更可以压40 年了。

假设某个人在武汉有一套房子，当初买入时总价300 万，首付100 万，贷200 万，30 年期，每年还利息6.1 万，本金还了40 万。假设他还了10 年本息，早年利率高，前10 年总共付息92.1 万，还本金40 万，则总共还了132.1 万。此时他总共付出了232.1 万，还欠银行160 万的本金要还，现在每年要付息4.88 万。

假设房价现在是350 万，按现价计算，他的房子的资产是350 万，但还要还本160 万，每年还利息4.88 万，是债，因此房子的净资产最多只能算185.12 万元。但他前面为此付出了232.1 万元。所以实际上他的这个投资是亏损的，亏了46.98 万。亏损的原因，是还利息。

当然，我们这是粗算，不是精算。精算比这个要复杂得多。但大体上是没有大问题的。

这种情况还比较好，因为毕竟房价高于最初买入时的总价。问题是，有的人的房价已经低于最初买入时的总价了，而且有的亏损20%、30%

甚至更多。这类房产投资人不少，我们的读者中就有。根据各方面的信息来看，去年有187 万法拍房，都属于这种情况。

这个账要反复算。只算一遍，好多人记不住的。多算账，多被现实打脸，大家慢慢就成为了明白人。

9. 如何避坑？

这个坑如何避掉呢？年轻人不能不结婚，既然如此，那么避坑是在我们做这个决策前就应该早就想清楚的。早年避坑的办法是早买，房子到手后，简装，租出去，以租养贷。这个机会已经没有了。现在避坑的办法只有三个：

第一，千万别为了面子，以成本低总价低且拥有一套房为第一要务，千万不要贷太多的款了。就是还贷款没有什么压力，也不用还那么多年，符合这一总价

条件的房子，才是自己瞄准的目标。中国人的传统思想，老是想踮起脚尖够得着的风格，尽量去够，那不成。

第二个避坑的办法是卖掉小房子，再补点钱，买个大房子。这个办法很多城市家庭都用过。

第三个避坑的办法是现金交易，不贷款。我个人用的是这个办法，做牛市挣钱了，然后去买房子。因此我的支付金额中，没有利息支付一说。

以前面讲的为例，假如同样是300 万一套的房子，不贷200 万，每年少支付10 万利息，就是相当于多一个月收入 8000 的哑巴儿子在替您打工。前11 年中，后两年按3.05%的利率算，前9 年按4.5%的利率算（这个比较低），不贷款您就节省了93.2 万元，实际应该超百万。普通人要存个100 万，有多大的难度？但一套这样的房子，11 年中，光省利息就省下了上百万。

这是以投资收益来承担大额财务支出的思路。就是普通城市中产一辈子只能挣一套中北路房子的命定，我们通过牛市盈利，跨越了这个命定。然后我们的现金流基本不受什么影响。而且这两套房子都是刚需，一套是在房价大涨之前买的，一套是房价跌了几年后买的。从择时的角度讲，问题都不大。

所以我们并不关注同地段的二手房价，因为那个跟我们没有关系。即我们的资产负债表，房子可以不看。因为第一，禁用。第二，没有负债，不用还本付息。第三，房子短期内不会卖出，而且什么时候会卖出，不知道。

有人会说你这是站着说话不腰疼，大家不是没有办法吗。大家如果有钱，肯定都一次性付款买房。谁不知道利息压人呢对吧。这一点肯定在理，我们也知道大家挣钱不容易，很多家庭能凑够首付都很错了。这个艰难我自然知道。我不是要讲这些，因为它对我们阶层突破来讲，没有价值。

我们想讲的是什么呢？就是在交首付之前，大家对这些东西有没有个概念，有多深的认识？有多少人知道里头有陷阱，还有陷阱到底在什么地方？比如2015 年买套两三百万的房子，10 年后，光利息就付了上百万，而普通人存100 万恨不得脱一层皮。这就是我们从实践中得出的真知。就是我们首先要知道它就是个坑，然后要明白避开那个坑有些什么办法什么思路，然后主动进行选择。

比如2003 年我们是看了很多房子的，非典期间，武汉核心地段的很多房子基本上是2200 元到2300 元一平米，但那年把两年，我们没有买房，不是没钱，而是如果买房了，就没钱进行投资，还要背贷款。所以我们的选择是先做股票投资，投资挣钱后再买房。2007 年完全可以买一套，而且基本不影响投资，但也没有买。就是我们的选择是主动的，是明白了里头的道道后进行的主动选择。这决定了我们之后买的所有房子，都会是全款。

这里再补充一句，就是普通人家的孩子，很少有人能够想到这一层的。因为大家的选择都是付首付，贷款30 年买房。所以，它表明什么，表明普通家庭的孩子，大家基本不明白它是个大坑。当然，有的家庭是真的没有办法，只有跳坑一条路了，那是命定，是命不好。

但有的家庭是真的不明白，盲目跟风就跳坑了。如果我是他们，我至少可以不买中北路360 万的房子，到汉阳较偏远的地方买套60 万的全款房，这个很多家庭都能做到。

再比如我前几个月在公众号里讲，还贷款首要的是还本而不是还息。200 万的本，你先还掉20 万，一年按3.05%利息算，一年付息6100 元，相当于每个月508.33 元，你会觉得这没有多少呀是把。可是，我的结论并不是这个结论。你先还掉20 万，你就不是只节省6100 元的利息，而是每年节省6100 元的利息，30 年是节省了183000 元。

你首付只要多付100 万，30 年你就节省利息支付91.5 万。这还是按3.05%的利率计算的，早年的房贷利率5.88%，还有更高的。如果按5.88%计算，一年100 万就是58800 元，10 年是58.8 万元，这还只是利息。普通人10 年能不能存上58.8 万，尚且另说呢。所以，我讲过很多次，我的公积金经常被我取出来用了。因为它躺在账上挣不到什么利息，不如以买房子、装修的名义取出来还本，或做投资，或做家庭重要支出。普通人家，还贷款本金是个更好的选择。

提前还房贷时，有两种选择，一种是降低每个月的还贷金额，如果还了很多年，这个时候降低每个月的还贷金额的选择就不是一个很好的选择。因为等额本息先还的是利息，在房贷开始的时候，利息多还，本金少还，因此越早还本，越有利。一旦还了很多年，越往后，还利息越少，还本金越多，此时选择提前还贷只是提前还本，减少付息并不多。

还有一种是每个月还款金额不变，但选择缩短还款期限，那种相对来说更有利一些。减少下来多少个月 * 每月还款金额 = 少还的利息。具体地，到大家实操时，还是要仔细算一算才好。

就是有的人家的孩子，到三四十岁也不明白这个道理。那么他们只能跳坑。有的人家的孩子，早早就明白这个道理，然后父母和孩子一起，商议怎么规划自己的大事，然后踏上另一条人生的道路。大家都是普通人，但明白人和糊涂人，一开始差别很小，可一生走下去，差别就很大了。

所以，这里就讲了资产、负债和净资产，然后现金流的收入和支出。如果收入大于支出，家庭就可以存下一些钱来的，就有节余资金。当数字比较大时，有的人就选择存银行，这样家里的存款就越来越多，资产和净资产就越来越大，家庭就是一种蓬勃向上的走势。向上的家庭，和向下的家庭，在这一点上的差别是非常本的。

我们小时候，我家里父母总是在为未来的日子发愁，因为没有钱。那时家里总是在吵，为大事吵，为小事吵。用一句什么话可以形容呢，就是贫贱夫妻百事哀。这个是真的，我们小时候的体会就是这点。

我父亲死前一年多的时间，没有钱看一次医生。那个时候一服中药大致两三毛钱，但家里就是没有钱给他看病，他连一服中药都没有吃过。而到我参加工作后，基本上没有为钱发过愁。因为买福利房的坎儿我很轻易地就跨过了，靠的是写书，挣了37000 元，比我工作9 年挣的钱多多了。然后1997 年到1999 年股票投资吃的亏，到五一九行情后，就不存在了。

大家千万要记住，一个蓬勃向上的家庭，一定是入大于出，然后存款越来越多。这一点是肯定的，然后全家人越做越有信心。因此，大家的心就很容易想到一块去，劲儿就会使向一处。

10. 万科如何爬出大坑

明白了上面的道理，再讲回万科。

万科 A 的问题，是2020 年后，公司一直在高价拿地，没有怎么收手，然后还在进行各种投资，然后通过博商投资、鹏金所等手段搞鬼，做高了公司的成本和费用，转移和压低的利润，最后让公司和股东背上巨大的风险。2023 年以后，管理是真的不行，管理费还倒着在往上增长。特别是资产端，该卖资产的时候不卖，窝在手里亏损。还有放出去的钱收不回，这两块前前后后亏损近千亿，而且非主业的投资，亏损扩大。再好的公司，经不起这样败的。

所以，2023 年以后的管理层，在总体上是没有把握好公司的。这个大局怎么把握，当家人心里一定要有数，要有一本账，要有大的进出方向。否则，这个家是不好当的。

万科 A 后面如何翻过身来呢？一是债务重组，债转股。二是审计，肃贪，追责，追钱，尽量把收不回的钱收回来。三是卖掉那些非核心的业务，收缩战线。四是重振主营业务，再造造血机能。公司如果能够债转股，估计业务就会有起色的，最终还是能造血的，但那也需要时间。

11.讲个极端现实的案例，错一步万劫不复

回到普通人家的账本。普通人家也一样，家里要有一本账。核心是怎么规划自己和家庭的大额收支，怎么看自己的资产负债表和现金流量表。这两个账，心中一定要有数。否则家里一定陷入资产负债表衰退。上波房地产导致很多家庭返贫，包括很多大厂员工返贫，核心原因就是对巨额债务的杀伤力没有透彻的理解。

就是好多大厂员工头脑一发热，买了七八百万上千万的房子，贷款几百万上千万，到后来被栽或工资降了，入不敷出，还不起房贷，然后就断供，房子被拍卖。这就是资产负债表衰退影响大厂员工的例子。

大厂员工本来处于社会高层，一般情况很难影响到他们。但2021 年以来，全国不只是阿里，有太多大厂员工因此被影响到了，特别是那些在纳斯达克上市需要融资才能生存的科技公司。这个问题解决不好，他们前面挣了再多的钱也没有用。杭州阿里总部附近，前些年就出现过好多法拍房。

在财务状况好的时候，房子是资产。当供不上贷，房子变成法拍房的时候，就变成了吞噬辛苦钱的一堆砖头水泥。

此时问题的实质是什么呢？不是房子升不升值，而是用你奋斗挣下来的所有的现金，流动性最好的资产，去换那一堆砖头水泥，而且流动性非常差的资产。你换不换？

所以2026 年我一直在强调什么？增加手中的现金头寸。什么股票大涨，卖什么，什么股票涨到位了，卖什么。这一年中，我们强调的，一直就是现金流。就是把手中的现金，尽量搞得多一点。然后我们就等一个到位的机会。

有读者会想，你为什么老谈房子？它跟阶层跃迁有什么关系？我们的回答是，房子是年轻人进入城市跨越阶层的第一大关，也是现代城市年轻人结婚建设家庭的第一关，不只是人生的第一个大额支出，更是涉及到每个人一生的命定。

这个支出搞不好，人的一辈就只值中北路一套房子，就是大多数人的命运。那时你一辈子大概率跨越不了阶层的陷阱。这个大限摆在那里呢。因此要特别重视。

下文是我前些时读到的，一个很极端的例子：

我今年45 岁，奋斗了21 年，从河南农村走出来。考上了 211 院校，在武汉买了两套房，最后又带着老婆，和两个孩子回到了农村。

这人大学读的是 211，毕业后进入了互联网行业。他媳妇跟我是大学同学，也是从农村出来的。他们结婚生子，都是在武汉的出租屋里完成的。

32 岁时，钱攒够了，买了一套 80 平的房子，5000 多的价格。后来房价大涨，涨到2 万5 一平米，互联网行业也迎来黄金期。2019 年初，在武汉二环买了一套 148 平米房子，全套价格将近340 万。贷款 200 多万，利率5.8%，基本上一个月还 12000 左右。

7 个月后，被裁员了。当时想着反正工作好找，就出去旅游半年。然后再也找不到工作。

再后来，房价一直降，他咬牙还了6 年，70 多万，竟然都是利息，本金几乎没有变。房价腰斩。两套房子都挂着卖不出。

到2026 年7 月，两套房子全部出手，刚好能把欠银行的房贷还上。他在武汉也找不到合适的工作，就带全家回到了农村。

以上是引文。

这人的问题出在哪里呢? 如果是我, 我会怎么做呢?

这是典型的资产负债表问题。负债过大，遇上失业，本来阶层跨越快跨过去了，只是财务规划不当，又被打回了原形。

如果是我，会如何处理？

第一，哪怕摘时做不好，我也会把第一套房子卖掉，再加钱买第二套房。80 平米，高峰时200 万。从他第二套房的付息来看，他贷款200 万出头，按210 万算，首付是130 万。200 万+130 万=330 万，离全款340 万没有几个钱了。就是如果他卖掉第一套房，再加上第二套房的首付，离全款买第二套房，应该差不了几个钱。如果这样的话，那么他即使贷款，也只会贷一二十万，即使加上装修贷款，也没有多大的量。要知道他还款了6 年，70 多万，也即是，330 万+70 万=400 万。那样的话，他即使失业，保住第二套房子是没有多大问题的。而只要保住了第二套房子，他就不会回到原来的起点。

还有，如果由我来择时，我第二套房会选择2025 年或2026 年买。看看万科的报表，就知道此时出手，即使吃亏，也不会吃大亏。6.06%的毛利率你还嫌贵，那就没办法了。

第二，不该出去旅游。失业了，没有收入来源，还欠着 200 多万的银行贷款，出去旅游半年，这是往自己的脖子上套绳索。半年旅游，要花多少钱？8 万总要吧。每天住房 200，180 天就是36000 元。还有吃饭呢，坐车呢，还有景点的门票呢？现金流那么紧张，还这么折腾，这不是找死吗？

其实我买第二套房子的时候，第一套房子也没卖。但我第一套房子的持有成本才太高？2 万多。第二套房子我2007 年就能买的，之所以不买，是想把资金做大些再买。后来再买的所有房子，我是眼睛都不眨一下的。因为我的现金流是上升的。买房后，我投资的本金不受影响。

也就是第三点，就是个人或家庭做大的财务决策，一定要提前想好，提前几年规划好，而且一定要有风险意识。同样是买房子，有人阶层上升，有人因此而阶层下降了。这个区别是什么？就是你能不能提前想到人生的风险，失业的风险，房地产价格大降的风险。还有当这些风险来临前，你做了什么准备？来临时，你怎么应对？

可以说，这波房地产的调整，中国有多少城镇家庭的阶层被降级了？跟上面这位一样？我儿子的小伙伴，也是2019 年买的房，在武昌虎泉一带，去年卖了，损失一百多万。但他们家没事。原因是别人没贷那么多少钱。

然后，最近我看到有人在炒一种思潮，就是说80 后父母对孩子说，你谈不谈朋友是你自己的事，结不结婚也是你自己的事，要不要孩子也是你自己的事等等。意思是你若不上进，父母不准备托举你了。有人把这个炒作为先进。

看了这些以后，我觉得他们这些人，总有一天会后悔，甚至还没有感觉到后悔，家就没了。这个很简单，我是看过好多年族谱的人，我们的族谱，往上可以查到 70 多代，追踪到 2000 多年前。查过族谱的就知道，中国历史上，经历过太多的动荡了，但只有那些有晚辈，有几孙的才会胜出。

你连后代都没有了，最后你从你父母那里继承下来的家财，还有你们这一辈子奋斗出来的财产，包括你孩子努力干一辈子，因为不结婚不生孩子而想让自己晚年过得有保障，从而极度节约省了一辈子省的那么些钱，包括从上面两辈人那里继承的财产，最后都是别人的，甚至是一些跟你几竿子才能打着的人的。而且别人拿了你家的巨额财产，也不会感谢你。甚至以后过清明时，也未必会跑到你坟前烧点纸。就是假戏他也不做了。

我们追踪过一代又一代的承继关系，几百年上千年地追踪过了，才知道这一点。你没有后代，最后的结果一定是，你的就是别人的。你们一家三代人努力奋斗的积蓄，最后都是别人的。农村人叫这为吃绝户。

不结婚的人，最后一定是这样的。而且关键是，一旦到了他动弹不得的时候，生命脆弱所需要付出的代价，他全都得承受，一分也不会被拉下。

12. 平衡思想和积累思想

家庭资产负债表背后，其实有两种重要的思想，平衡思想和积累思想。

所谓平衡思想，就是相当于小时候做应用题，一个管子进水，一个管子出水，问水池何时装满。此问题可以化成如下应用题：一个家庭年收入15 万，年消费8 万，家庭已有51 万的存款，请问过几年他们的存款能够达到100 万。跟大管子进水，小管子出水是一样的道理。

平衡思想就是有出水必有进水，出水相当于成本，即家庭生存和生活成本，进水相当于收入。出大于进，月光不说，还月月要贷，但是，它一定要有来源，有出水必有进水，此时贷款就相当于来源，但每笔贷款一定要有成本，这个成本就在消耗你的银行存款，即你的存量资金，消耗的是你的存量财富，也消耗你的资产总量。这也是有出水必有进水。社会再发达，总要有人成为那个成本。如果你不早明白，最后那个成本就是你。

所以，财富做大是一种积累思想，即是从小到大，当然，有时快，有时慢。比如我们的财富积累，主要是靠投资，即股市大涨，我们财富就增长得快一些，股市走熊，我们的财富就会不增长，甚至会有回落。当然，平时我们的收入也

不会消耗光，也会形成积累，甚至我们的收入不只工资一条路，这样就会让财富积累得要稍稍快一点。

很多人一辈子积累不了财富，是因为第一点，他们挣不了多少钱；第二点，他们除了工资，没有其他任何增加财富的道路；第三点就是，他们在人生的第一个阶段，特别是在结婚成家的那个阶段，把自己的一辈子的空间限定了，比如背负了高额的贷款。就像我们前面讲的周口的那位80 后朋友一样。因为贷款在日复一日地而且比较大额地侵吞本应该成为他们积蓄的资产。第四就是被资本家洗脑了，天天高消费。

所以我们特别要强调一下，普通人贷款买房，假设房子总价300 万，首付90 万，贷款210 万，那么到最后贷款还完，他需要付出的一般就在600 万左右，就是30 年还本付息，他最后付出的往往是两套房子的钱。说的是300 万买的，但30 年后看，是500 万甚至600 万买的。因为成本不只是300 万。这一点非常关键，很多人想不到这点。

所以，我们特别强调，在人生的第一阶段，年轻成家时，一定要注意这个问题。此时有什么办法解决呢？第一，就是以小换大，将小房子卖了，加点钱进去，换套大的，多搞点首付，少贷点款。这个道理好多人不明白，但年长的城市家庭，经常这样做。

第二，换个地段，买那些总价低些的。以武汉为例，同样是第一套房，武昌中北路、武昌滨江、汉口二七滨江和汉阳的房价完全是两码事，所以如果财力不够，何必一定要买二环线的房子呢，或者何必要买江汉区江岸区武昌区核心地段的房子呢？你可以到汉阳那边买那些稍微偏僻一点地方的房子呀。300 万一套的太贵了，就买100 万一套的嘛。如果100 万的钱还不够，那就买五六十万一套的二手房呀。首套房产一定要实事求是，不要光想着面子好看。

这几句话，看似简单，实则事关普通年轻人的人生选择，能够给自己留下多少回旋的余地？能否给自己的一生，留下另外一条向上的路？能否彻底避开一生只值中北路一套房的魔咒，开始另一种健康有序的积极向上的人生循环。

补充几句，银行在签订房贷协议时，一般两个选择：一是每月等额还款，先多还利息少还本金，这是普通贷款人的选择。二是先多还本，再还利息的办法，那样的话，最初的还款压力比较大。国内年轻人较少选择这个方案。每月等额还款的房贷，往往还了十年八年以后，贷款人再去问银行，本金剩下多少了，此时他才会发现，10 年中总体还款了几十上百万，但贷款本金并没有减少多少，还下的钱多数都是利息。

问题是，银行跟你签合同时，并不会告诉你这些，而普通人往往也不知道里头都是套路。所以即使你的资金比较宽裕，在做重大投资决定的时候，一定要留有余地，不要把自己往墙角逼，真的逼到墙角了，到时陈云的只会是自己。

省下这钱有何用，比如一下波牛市，您拿这钱做投资，很可能会挣更多。真挣到了回头再买套大点的房子，卖掉前一套，不是很从容吗？本来可以从从容容游刃有余，结果现在是匆匆忙忙连滚带爬。这句话，用在好多人的家庭大件支出安排上，是很合适的。

所以，人生的第一关如何突破，很多人是不深入考虑的，然后头撞南墙，付出了百万级别的代价。但在我们看来，他们这样草率对待自己的人生规划，恐怕会害了自己一辈子（其实不是草率，而是不懂，没有真的计算过利息弄懂利率）。这是从很多人的经历中得出来的结论，现在细细探讨，亡羊补牢，未为晚矣。

有些人一定要自己栽了跟头，才知道疼。但那个代价太大。因为一旦踏进去了，不少人的代价可能是一生，多数人到时想回头都未必来得及。其实别人的经验和教训，也是有非常大的启发价值的，俗话说，他山之石，可以攻玉。这个是很有道理的。

13. 人生财务第一关总结

最后总结一下，就是对多数普通人一生来讲，人生的第一笔大的开支，就是结婚的婚房等等，是第一大关卡，事关自己的命定。这一关需要家长和孩子好好筹划多年。越是面子上的东西，越要谨慎，我们的观点是要里子不要面子。

我们前两天看到杭州一个人写的文章，讲《父母硬砸200 万，给孩子婚前全款买房！看似护娃，实则是最大的误区》。作者的观点是那样操作容易踩坑。他讲刚需买房，最怕的不是贷款，是被预算和规则逼得被迫将就。他认为这是把买好房子的机会主动让出去了。他认为聪明的做法是，200 万做首付，买四五百万的优质楼盘，那样的楼盘学区、交通、品质、圈层、保值都在线。至于后面的内容，我就不想说了。

为什么要讲这个呢？是因为这哥们儿没有算大账，也算不下大账，算不出多数人的命定。我侄儿和第二个侄姑娘都在杭州安家，他们也是这波房价下行后买的房子。正如我们第一篇文章中所讲，时代已经行进到了这一步，就是多数普通人的一生，他们买一套房子最终要掏出来的钱，基本上是房价的两倍左右。现在更推出了40 年房贷政策，很明显的是，这个政策不会回头了。

换句话说讲，你全款买一套200 万的房子，意味着这套房子你总的出资是200 万。但你若买一套首付200 万，贷款300 万的房子，意味着那套房子，你一辈子总付出是800 万到1000 万，但我们前面算过一个总账，多数人一辈子的收入，大致在400 万到600 万，能到1000 万的人，就是很小的比例。

所以，如果这里你买了首付200 万，最终一生付款800 万到1000 万的房子，那意味着你的一生，只值那样一套房子，你把自己一生的发展道路给锁死了。

那个道路是什么? 就是你用来还贷的600 万到800 万，本来可以做出另外的事情，比如如果您是大学理工科毕业做产品研发或市场营销的，那么你可以投资创办一家企业，如果你对工业生产等等非常熟悉，你可以从10 万20 万元起，投资于一些有远大未来的行业内的优秀公司，最终实现阶层跨越。甚至你也可以买些红利股，每年分红5%到7%，一辈子吃利息也会让你过得非常从容。而不必陷在每月还300 万贷款的本息里去。

300 万元贷款，3.05%的利率，一年还息9.15 万。300 万贷款，还30 年，一年还本10 万，则总体上一年还本付息19.15 万，每月还15958 元，16000 元（这是一个简单的计算，实际比这个要复杂一些）。这个年月，年轻人一月到手16000 元的工作并不是那么多，到手后不吃不喝还利息。谁做这样的选择，谁就是有病。

不要头脑一热往火坑里跳。有的人很乐意让你把你多年的积蓄，一把送给开发商，然后再让你背上一身的债，给银行吭哧吭哧干30 年甚至是40 年。你一辈子命，都丢在这里了。那样真的值得吗？

这世界，有多少的精彩，身为房奴的年轻人还没有体会过呢？富人有多少挣钱的手法，是房奴根本就不可能想象得到的呢？凭什么就要把我们天然地分层天然地分开呢？所以对我们这些人来讲，我们来这个世界，不仅要有房子住，更为重要的是，我们要多多体验世界的精彩。

是的，后面我们将展开讲讲这世界的精彩了。

至于孩子结婚，如果有粉丝家里是男孩，全款房或首付较多，然后女方要求房产加名，高彩礼高五金，从订婚到结婚还有许多步骤，每个步骤都是拿钱开路的，这种婚姻，多半是套取公公婆婆一辈子积蓄的。那种媳妇，不能进家门，否则要不了几年，你儿子的家产，甚至你们的家产，都会是人家的。

这个虽然不是财务规划，但与家庭财务规划高度相关。在那个国家，杀猪盘总有的。当你把半辈子的积蓄一下子投入到子女婚姻中，而且是个不相关的女子到孩子家里主持家政，掌握全家财务大权，最后一定家宅不宁。拳王邹市明就是典型。

原因很简单，人家一参加工作，老板就给他30 年的工资，那人家一下子拿了30 年的工资后，第二天不就得离职吗？离职后再找一家，闹不好又是30 年的工资到手。

二、10月股市走势

10 月的时间窗是10 月9 日那周，目前期我们讲成低点是大概率，成高点是小概率。现在看来，我们的判断又对了。

考虑到我们用的是周线周期，它有可能稍稍偏移一下，也许有可能是稍稍右偏移。前期我们讲到一些大周期，比如 109 周期，还有 65 周期，109 周期历史上比较容易出高点周期，结果 61+49=110，是个低点。还有 65 周期，历史上也是高点，但这次的 66 周期是个低点。所以，历史上的高点周期，在今年已经有两个成为低点周期了。不排除出现第三个。

图9 月份文章中还讲:10 月9 日那周或后延几天若是低点，可以择机进场做短线。当时讲这是大概率事件。

从9 月中下旬的走势来看，这里调整到10 月9 日或后延一两天结束，很正常。一般情况下，后面有 5 周的反弹。这是一个偏乐观的预判。喜欢做短线的，可以趁机做一下。不过我个人不准备操作。特别想操作的话，也只轻仓做点短线，动用的资金不会超过2%，而且随时准备开溜。主要的原因，在于指数的形态。心里对那个形态一直在打鼓。

下一个时间窗是10 月9 日后的第五周，就是11 月13 日那周。当然，再后面 4 周也是一个时间窗。

为什么要谨慎呢？就是我们要防备一个极端的情况，就是指数在这里做成头部。特别是大指数，比如沪深 300，深成指，巨潮 100，巨潮 1000，巨潮 300，巨潮大盘。

原因也简单，一旦这些大指数在这里形成头部，后续走势的节奏有可能就会改变。注意这句话。11 月13 日那周是个大周期，意外的走势如果走出来的话，做出头部了，它就是低点周期而不是高点周期。就是第三次出现大周期由原来的高点周期变成低点周期，不排除这种走势出现。所以我们不准备冒险。

我们再给大家看一个指数，880550 板块即 PCB 指数。它很明显地是在走 abc，已经走了 ab，正在走 c。而且是才刚走了几天。

跟它类似的还有 CPO、光通信、光纤光缆、复合铜箔 Q、5G 概念、液冷服务器。这些都是前期的强势板块，领涨的。一旦它们走 c 浪，科创 50、创业板指等等是扛不住的。那个时候，大指数极有可能被它们拖下去的。当然，那些低估值且横在底部的，可能不会太差。

我们要注意月 MACD 已经下穿出绿柱了。还有季度 SKDJQ，下穿了；2024 年1 月和2 月，我们用的就是它上穿的信号，讲要相信牛市来了。这次刚好相反。这两个信号，是一定要注意的，千万不要太激进。一旦时间窗到了，指数或板块指数处于高点附近，那就一定要记得减仓。记住2026 年的任务，就是要尽量逃顶。