我们主要想汇报对住建部之前提出的 "房地产行业进入存量时代“这一观点的理解。这其实并不是一个比较新的提法，前几年我们也提过。在那个时候，我们看到官媒的定调更多是偏含蓄的，会提到 "增量与存量并重" 或者 " 供求关系发生转变”。
从今年开始，我们看到一些官媒在解读房地产行业供求关系时，用的措辞更加深刻。比如今年9 月18 日国新办的发布会上，由住建部举办的这次发布会提到，房地产市场出现了两个转变：第一是供求关系发生重大变化，第二是房地产进入存量时代。这是我们觉得自上而下、官媒一次比较浓墨重彩的定调。
我们觉得政府是能够掌握比较详细数据的。从官方数据看，整个二手房的交易占比从2020 年的27%，到2025 年提升到了46%，2026 年前8 个月二手房交易占比已经达到52%。按今年数据先行外推的话，基本从全年来看，二手房成交面积就要超过新房成交面积。参考海外发达国家历史发展规律，新房和二手房达到 1:1 基本宣告房地产进入存量时代。
所以今年以来我们开始推动一些销售制度、房地产融资制度的创新，其着眼点也能印证存量时代——过去追求高周转、更快的见效效率，未来则转变为更加安全、更倾向于保护购房人利益、更能给居民稳定预期的购房方式。这是新销售融资制度落地的宏观背景。
今天的会议并不是为了解读销售制度，我们还是想从地产角度看一看，行业进入存量时代以后，对房地产开发会产生哪些影响。主要汇报三个方面: 第一，对房地产开发行业本身的影响，这也是影响最显著的; 第二，对房地产中介和房地产资管类赛道的影响，未来这一块会向着更加规范、高效、专业化的方式运转; 第三，对城市更新的影响，这也是重要影响所在。
首先讲对开发的影响。进入存量时代意味着整个行业规模在收缩、蛋糕在减少，但我们并不认为龙头房企的盈利能力会减弱，相反，未来会进入行业规模收缩、竞争烈度也下降的过程，对龙头企业来说反而可以享受更高的毛利和经营水平，这是利好整个开发赛道的。
从行业目前的数据看，参考今年 1~8 月，房地产开发投资额在去年已经较低的基础上又下降了19.9%（接近20%），新开工下降24.8%，销售面积下降12.1%，销售金额下降13%。目前来看今年 1~9 月房价整体还是震荡下行、不断寻底摸底的过程，所以四季度还很难出现反转。我们估计全年开工投资的数据也就在这样的降幅附近——投资同比下降约20%、新开工同比下降约15%。销售这块，可能因为房地产四季度抢回款、加速推盘，降幅会有一定收窄，但预计也就两到三个百分点的收窄。所以整体来看，今年房地产各项核心指标都是收缩态势。
转到明年，由于新预售制和现房制度的推进，预计行业仍处于收缩过程。展望 2026、2027、2028 年，房地产行业二手房占整个行业的比例会更高，新房市场进一步被挤压。在这样的行业态势下，开发商有两条路径可以走：一是做更强产品力、优质优价，布局核心城市核心地段；二是做低总价小面积段的刚需产品，也有不错的市场需求。
整体来看，对新房开发商而言，面对行业持续收缩、蛋糕持续变小的状态，要顺应现在 "K 型分化" 的趋势向两头做——一头做豪宅改善、优质优价，一头做纯硬刚需低价、主打郊区小面积段。目前看这两种方式都能取得不错收益。而且从 "8·28 新政" 到现在，土地市场的竞争烈度有明显下行。从我们跟踪的数据看，300 城溢价率差不多较2 月底下降了两个百分点左右，但因为成交比较滞后，预计展望全年土拍溢价率能回落到 0 到两个点。
如果看一些典型项目，比如近期上海静安区的项目、杭州的一些地块，跟去年可比地块比，特别是跟25 年小阳春 ( 即25 年3-5 月) 成交的地块比，一些热点地块地价甚至能下降20%~25%。所以我们觉得，进入存量时代伴随房地产制度变化，竞争力度反而减少，对房地产企业的生存状态反而是改善的。以上是对开发赛道的汇报。
第二块，对中介和资管赛道，我们觉得未来是一个中性的看法。我们并不认为进入存量时代后中介和资管赛道就会越做越强，而是有机会也有隐忧。机会大家都看得到——未来这块蛋糕在持续扩大，居民对二手房的认可程度越来越高、更倾向购买二手房。但我们必须也要看到，因为新房市场土拍面积减少，政府一定会向存量里找机会，所以未来这块的市场管理、税收征管会越来越规范，政府管控也会加强。
这其实就倒逼做房地产二手中介和资管的企业，运营更精细化、提高自身效率、控好自己的费用，才能赚取相对厚一点的毛利。所以这实际上对资管和中介机构是一个洗牌过程——机会和挑战并存。目前看，税收征管的加强应该是大概率事件。比如今年广州和上海已经出台了商业用地补地价的相关政策。
过去因为土拍市场非常火热、蛋糕非常大，比如土拍高峰期2020 年和2021 年，按财政部口径，国有土地使用权收入都超过8 万亿星级，2021 年更是创造历史天量，达到8.7 万亿；而今年预计这个量会缩到不足3 万亿，相比峰值缩水60%以上。所以未来政府势必需要对存量加强征管。这块蛋糕越来越大，但要赚钱的难度（也就是对运营精细化的要求）也在提升。这是对中介赛道和资管赛道的观点。
第三块，城市更新这块增长机会比较大。过去这些年我们积累了大量存量建筑物。先估算一下住宅: 如果按城镇人口 9-9.5 亿、人均居住面积 35~40 平估算，基本存量住宅面积在330 亿平到360 亿平区间。再加上其他存量工业、商办、产业园等类型，基本上存量市场大概有一个 500~600 亿平的存量空间 (这只是一个估算)，广阔空间大有可为。
以前我们更注重增量，未来随着房地产进入存量时代，来自城市更新和相关基础设施翻新是方向所在；同时，这些存量大多科技含量较少，未来也需要进行数字化建设、数字化改造，这里面有比较大的机会。
从十五规划看，对存量也提出了一些可量化的指标。比如最重要的住宅更新这块：十五规划每年进行城镇危旧房改造50 万套，新开工城镇老旧小区11.5 万个，进行城中村改造4000 个村。这个量如果做一个简单的年化，其实非常大，而且相较十四五阶段，规模都有明显增量，特别是城镇危旧房改造方面。
所以对城市更新这块，未来还是大有可为的。从目前政府引导方向看，未来的城市更新绝大多数会由央企国企、城投平台、地方政府操盘，相对市场化主要在更新改造运营、数字化建设这块。对地产链整体（包括建筑、建材）以及相关 IT 基础设施投入，这里面的空间都挺大的。
以上是我们今天对房地产市场进入存量时代的几块观点，最后再总结一下。
第一，对开发板块我们并不悲观。虽然蛋糕在减少，但房地产企业竞争的力度也大幅减少，整体企业生存状态在改善。未来改善性住房以及刚需小面积段紧凑住房，这两块是开发商可以精进的方向。
第二，对中介和资管赛道，整体来看蛋糕在扩大，但未来对运营精细化和税收征管会加强，所以要求必须投资那些运营效率最高的企业。
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